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    案由:房地产开发经营合同纠纷
    律师业务统一代码: 5001002017070638
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    【房地产开发经营合同纠纷定义】:房地产开发经营合同纠纷,是指因房地产开发经营合同而产生的民事纠纷。房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
    【关键词】:房地产,开发经营,合同纠纷

    一、业务适用范围

    房地产开发经营合同纠纷包括但不限于:

    (1)委托代建合同纠纷

    (2)合资、合作开发房地产合同纠纷

    (3)项目转让合同纠纷

    二、房地产开发与房地产经营

    房地产开发与房地产开发经营是有区别的,房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》明确的定义。

    而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》明确定义的。

    因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的,两者对主体的资质要求是不同的,前者不一定要求具有房地产开发经营资格,如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中,所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的,至少要求一方当事人具有房地产开发资格,但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷,而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格,就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系,必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

    三、房地产开发流程

    房地产开发第一部分

    房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。

    房地产开发第二部分

    行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

    一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:

    1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。

    2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

    3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

    4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

    5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

    6、规划部门办理项目选址意见书。

    二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:

    1、人防办进行人防工程建设布局审查。

    2、国土资源局办理土地预审。

    3、消防、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

    4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。

    5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

    三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

    2、对初步设计的消防设计进行审查。

    3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

    4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

    5、国土资源局进行用地预审。

    6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

    7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

    8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。

    9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

    四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:

    1、进行消防设计审查。

    2、人防办进行人防设施审查。

    3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

    4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。

    五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:

    1、建设单位办理施工报建登记。

    2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。

    3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建房地产开发筑工程施工许可证》。

    六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:

    由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:

    1、以下证明材料:

    (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

    (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

    (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

    2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

    3、工程施工合同;

    4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

    七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:

    1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

    2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

    3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

    4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。

    房地产开发第三部分

    房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

    2、开发商应提交材料:

    (1)申请书;

    (2)企业营业执照;

    (3)用地证明文件或者土地使用权证;

    (4)建设用地规划许可证;

    (5)建设工程规划许可证;

    (6)施工许可证;

    (7)房屋竣工验收资料

    (8)房屋测绘成果;

    (9)根据有关规定应当提交的其他文件。

    以上几个阶段,需增加或减少的相关事项及时限,各地根据实际情况,会有不同的差异。各个程序的办理时间,绝大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的费用,由于相当部分属于地方收费,所以就不再明细列表,更何况相对于房地产开发所获得的利润,行政审批费用可以忽略不计。

    1.政府部门的项目计划批复

    2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证

    3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证(通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖)

    4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证(办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质)

    5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续

    6.具备以上条件可以开工

    四、常见问题

    1.你们律师收费贵吗?有优惠吗?

    答:我们按重庆律师收费标准从高计费,而且有最低收费限额,如果您在意律师计费之高低,我们不是您的最佳选择。

    2.可以风险代理吗?

    答:我们不受理风险代理法律事务,律师费得在委托时一次性付清。原因是我们会把全部精力用于办案,不会随时惦记着还有律师费没有收取。

    3.律师为什么不保证一定胜诉?

    答:我们受理法律事务,会审慎评估法律事务解决方案的可行性。但影响胜诉的因素除了律师的执业水准之外,还有案件本身的事实和证据等多种因素,当事人参加诉讼,应当合理预期法律风险。

    4.我想先咨询一下,再决定是否委托律师办理,可以吗?

    答:可以先按不同事项提交咨询办理单,并支付相应咨询费,具体可查看(点击查看)。咨询后,需要进一步委托律师办理的,可以从应付律师费金额中扣减已付咨询费。

    5.你们的优势是什么?

    答:专业,具体体现在法律解决方案和律师代理意见上。

    第一步:了解业务 第二步:提交办理单 第三步:事务所受理 第四步:律师办理
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